Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le statut fiscal applicable aux particuliers qui louent un bien meublé à titre non professionnel. Il s'applique tant que l'une des deux conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou elles représentent moins de la moitié des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Les deux seuils doivent être franchis simultanément pour basculer en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Les revenus LMNP relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) — pas des revenus fonciers. C'est un régime fiscal distinct du bailleur en location nue.
Micro-BIC ou régime réel — le choix déterminant
Micro-BIC (automatique si recettes ≤ 83 600 €/an en meublé longue durée pour les revenus 2026) :
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes
- Aucune charge réelle déductible
- Déclaration sur le formulaire 2042 C-PRO uniquement
- Simple, mais souvent moins avantageux si vous avez un emprunt ou des charges importantes
Régime réel simplifié (sur option ou obligatoire si > 83 600 €) :
- Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, entretien)
- Amortissement du bien et des meubles — c'est le levier majeur du LMNP réel
- Obligation de tenir une comptabilité et de déposer une liasse fiscale (formulaires 2031 + 2033)
L'amortissement — le vrai avantage du LMNP réel
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition de votre base imposable, sans que cela corresponde à une dépense réelle. Pour un appartement acheté 200 000 € (hors terrain, soit ~170 000 € de base amortissable), à un taux de 3 % sur 30 ans : 5 100 € de déduction annuelle sans aucune dépense.
Combiné aux charges réelles, l'amortissement ramène souvent la base imposable à zéro pendant de nombreuses années — c'est pourquoi le LMNP réel est souvent présenté comme le régime le plus avantageux pour les investisseurs meublés.
Ce qui a changé en 2025-2026 : la réintégration des amortissements à la revente
C'est la modification la plus significative pour les LMNP au régime réel. Depuis le 15 février 2025, l'article 84 de la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements pratiqués — ce qui augmente mécaniquement la base imposable lors de la cession.
Cette règle s'applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d'achat du bien. Elle concerne les amortissements immobiliers uniquement — les amortissements mobiliers (meubles, équipements) ne sont pas réintégrés. Les logements en résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) bénéficient d'une exception et conservent l'ancien régime.
En pratique, cela ne supprime pas l'avantage du LMNP réel — l'économie fiscale pendant la détention reste réelle — mais elle modifie le calcul de rentabilité à la revente. Avant tout investissement, faites simuler l'impact par un comptable ou conseiller en gestion de patrimoine.
La loi Le Meur 2025 — ce qui a changé pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur de 2025 a modifié la fiscalité des meublés de tourisme non classés uniquement :
- Abattement micro-BIC réduit de 50 % à 30 %
- Plafond de recettes ramené à 15 000 €
Pour la location meublée longue durée classique (résidence principale du locataire) : abattement 50 %, plafond 83 600 € pour les revenus 2026.
Comment déclarer en LMNP réel
La liasse fiscale LMNP au régime réel comprend :
- Formulaire 2031 — déclaration de résultat BIC, à déposer avant mi-mai 2026
- Formulaire 2033 A à F — annexes : bilan, compte de résultat, tableau des amortissements
- Formulaire 2042 C-PRO — report du résultat sur la déclaration annuelle
La plupart des LMNP au régime réel font appel à un comptable spécialisé pour établir la liasse fiscale — les frais d'honoraires sont intégralement déductibles.
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance gère les locations meublées avec les paramètres spécifiques au régime LMNP. Le module Charges enregistre toutes les dépenses déductibles, prêt à être transmis à votre comptable. Les baux meublés générés sont conformes aux 11 équipements obligatoires requis pour le statut LMNP.
