Les différences fondamentales entre bail nu et bail meublé
En dehors de la présence ou non de mobilier, les deux types de bail diffèrent sur plusieurs points essentiels :
L'avantage du bail nu : la stabilité
Le bail nu engage les deux parties sur 3 ans minimum. Pour le bailleur, c'est la garantie d'un locataire stable, moins de turn-over, moins de remises en location. C'est aussi le régime le plus répandu — environ 70 % des locations en France.
La fiscalité au régime réel permet de déduire toutes les charges (intérêts, travaux, taxes...) et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
L'avantage du bail meublé : la flexibilité et la fiscalité (avec nuances)
Le bail meublé d'1 an vous permet de récupérer votre bien plus facilement à l'échéance. Le préavis bailleur est de 3 mois au lieu de 6. Le dépôt de garantie de 2 mois offre une protection plus grande.
Sur le plan fiscal, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet l'amortissement du bien — un levier puissant pour réduire la base imposable. Mais attention, la loi Le Meur de 2025 a redessiné les seuils du micro-BIC selon le type de location :
- Location meublée longue durée (résidence principale du locataire) : abattement micro-BIC à 50 %, seuil à 83 600 € pour les revenus 2026 déclarés en 2027
- Location meublée de tourisme non classée : abattement réduit à 30 %, seuil ramené à 15 000 € dès les revenus 2025 déclarés en 2026
- Location meublée de tourisme classée : abattement à 50 %, seuil à 83 600 € pour les revenus 2026
Si vous louez en meublé longue durée, le régime micro-BIC reste attractif — mais vérifiez dans quel type de location entre votre bien avant de choisir votre régime fiscal.
Ce que le bail meublé implique en termes de mobilier
Un logement ne peut être loué meublé que s'il contient les 11 équipements obligatoires définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur
- Vaisselle, ustensiles de cuisine
- Table, sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Un logement meublé incomplet peut être requalifié en bail nu par le juge, avec les conséquences fiscales que cela implique.
Comment choisir en pratique ?
Le bail nu est souvent plus adapté si vous cherchez un locataire stable sur le long terme et que votre bien n'est pas naturellement meublé. Le bail meublé est pertinent si vous ciblez une clientèle mobile (étudiants, professionnels en mission) ou si vous souhaitez pouvoir récupérer votre bien plus facilement à l'échéance.
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance propose 7 types de baux (nu, meublé, mobilité, colocation, bail commercial, professionnel, Code Civil). Chaque bail est pré-configuré avec les règles spécifiques : durée minimale, dépôt de garantie maximum, mentions obligatoires, conformité vérifiée avant signature. Vous ne pouvez pas créer un bail non conforme sans en être averti.