La règle des 30 % — le point de départ
La décision se résume à une comparaison simple : est-ce que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts annuels ?
- Charges < 30 % des loyers → le micro-foncier est plus avantageux. L'abattement forfaitaire couvre plus que vos dépenses réelles.
- Charges > 30 % des loyers → le régime réel réduit davantage votre base imposable. Vous payez moins d'impôt.
Exemple concret : loyers annuels 12 000 €. Au micro-foncier, base imposable = 8 400 € (abattement 30 %, soit 70 % imposables). Au régime réel, si vos charges sont de 6 000 €, base imposable = 6 000 €. Le régime réel économise de l'impôt sur 2 400 € de base.
Ce que vous pouvez déduire au régime réel
Conformément à l'article 31 du Code général des impôts (version en vigueur depuis le 21 février 2026), les charges déductibles au régime réel incluent :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier liés au financement du bien
- Travaux de réparation et d'entretien (mais pas les travaux d'agrandissement ou de reconstruction)
- Taxe foncière (hors ordures ménagères récupérables sur le locataire)
- Primes d'assurance (propriétaire non-occupant, loyers impayés)
- Frais de gestion (agence, comptable, logiciel — dont l'abonnement Kwitance)
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
Le piège de l'irréversibilité
L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans au titre de l'article 32 du CGI : l'année d'option et les deux années suivantes. Si vous optez pour les revenus 2025 (déclaration 2026), vous êtes engagé pour les revenus 2025, 2026 et 2027. Il faut donc faire des projections sur 3 ans — pas seulement sur l'année en cours. Si vous prévoyez des travaux importants dans 2 ans, il peut être judicieux d'attendre pour optimiser.
Autre point : le choix s'applique à tous vos biens simultanément. Vous ne pouvez pas choisir le micro pour un appartement et le réel pour un autre.
Le seuil de 15 000 € — ce qui change
Si vos loyers bruts annuels dépassent 15 000 €, vous n'avez pas le choix : le régime réel s'impose. Le rapport Daubresse-Cosson de juin 2025 proposait de relever ce seuil à 30 000 € et de porter l'abattement de 30 % à 50 % — ces deux recommandations n'ont pas été retenues dans la loi de finances 2026. Le seuil reste à 15 000 € et l'abattement à 30 % en 2026.
Ce que Kwitance fait pour vous
Le module Charges de Kwitance calcule automatiquement le total de vos dépenses déductibles bien par bien. En un clic, vous comparez votre base imposable au micro-foncier et au régime réel pour voir lequel vous avantage. Le résultat s'intègre directement dans l'aide à la déclaration fiscale.
