Qu'est-ce que le revenu net foncier ?
Le revenu net foncier est la base sur laquelle vous êtes imposé. Il se calcule ainsi :
Revenu net foncier = Loyers bruts encaissés − Charges déductibles
Ce résultat est ensuite ajouté à vos autres revenus pour calculer votre impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés avant le 31 décembre 2027, sous conditions de saut de classe DPE), conformément à l'article 31 du CGI.
Étape 1 — Calculez vos loyers bruts
Additionnez tous les loyers effectivement encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025. Seuls les montants réellement perçus comptent — pas les loyers attendus ou facturés. Un loyer de décembre 2025 payé en janvier 2026 ne fait pas partie de ce calcul.
N'oubliez pas d'inclure :
- Les loyers de tous vos biens loués nus
- Les indemnités d'occupation éventuelles
- Les subventions ANAH perçues
Étape 2 — Listez toutes vos charges déductibles
Les charges déductibles au régime réel incluent :
- Intérêts d'emprunt — ceux liés à l'acquisition ou à l'amélioration du bien
- Travaux de réparation et d'entretien — toitures, plomberie, électricité, ravalement... mais pas les travaux d'agrandissement
- Taxe foncière — la part non récupérable sur le locataire
- Primes d'assurance — PNO, GLI
- Frais de gestion — agence, logiciel (dont l'abonnement Kwitance), honoraires comptables
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de procédure en cas de litige locatif
Étape 3 — Calculez et interprétez le résultat
Soustrayez le total des charges déductibles de vos loyers bruts. Trois cas de figure :
- Résultat positif → bénéfice foncier → imposé à votre TMI + 17,2 % de PS → case 4BA
- Résultat négatif jusqu'à −10 700 € → déficit foncier imputable sur le revenu global → case 4BC
- Résultat négatif au-delà de −10 700 € → excédent reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes → case 4BB
Pourquoi faire ça manuellement est risqué
Le calcul manuel laisse la place aux oublis coûteux : des intérêts d'emprunt non déclarés, une facture de travaux oubliée, un abonnement logiciel non déduit. Ces oublis représentent souvent plusieurs centaines d'euros de trop-perçu d'impôt.
À l'inverse, surestimer ses charges déductibles sans justificatifs expose à un redressement fiscal.
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance enregistre en continu toutes vos recettes et dépenses pour chaque bien tout au long de l'année. En avril, le calcul de votre revenu net foncier est déjà fait. L'outil vous indique les cases exactes à remplir selon votre régime, intègre les déficits reportables des années précédentes, et inclut l'abonnement Kwitance dans les frais de gestion déductibles. Vous vérifiez, vous validez — vous ne calculez plus rien.
