Quelle est la date limite de déclaration en 2026 ?
La période de déclaration en ligne a ouvert le 9 avril 2026. Les dates limites pour la déclaration en ligne sont les suivantes :
- 21 mai 2026 à 23h59 — départements 01 à 19 et non-résidents
- 28 mai 2026 à 23h59 — départements 20 à 54
- 4 juin 2026 à 23h59 — départements 55 à 976
Pour la déclaration papier, la date limite est le 19 mai 2026, cachet de La Poste faisant foi.
La déclaration 2026 porte sur les loyers effectivement encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025. En location nue, c'est la date d'encaissement qui fait foi — pas la date à laquelle le loyer était dû. Un loyer de décembre 2025 payé en janvier 2026 sera donc déclaré en 2027, sur les revenus 2026.
Location nue ou meublée : deux régimes différents
La fiscalité dépend d'abord du type de location :
- Location nue (vide) → revenus fonciers → micro-foncier ou régime réel → formulaire 2042 case 4BE ou 2044
- Location meublée → bénéfices industriels et commerciaux (BIC) → micro-BIC ou LMNP réel → formulaire 2042 C Pro
Ce guide couvre exclusivement la location nue. Les locations meublées relèvent d'un régime distinct.
Micro-foncier : pour qui, comment déclarer ?
Vous êtes au micro-foncier si vos loyers bruts annuels (hors charges) sont inférieurs à 15 000 € et si vous ne louez que des biens vides à usage de résidence principale. C'est le régime le plus simple :
- Calculez le total de vos loyers bruts encaissés en 2025
- Reportez ce montant en case 4BE de votre déclaration 2042
- L'administration applique automatiquement un abattement de 30 % — vous ne calculez rien de plus
Attention : en micro-foncier, aucune charge réelle n'est déductible. L'abattement forfaitaire couvre tout.
Régime réel : pour qui, comment déclarer ?
Le régime réel est obligatoire si vos loyers bruts dépassent 15 000 € par an. Il est aussi possible sur option si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers — dans ce cas il peut être plus avantageux.
Attention : l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans (l'année d'option et les deux suivantes). Elle s'applique à tous vos biens sans exception — vous ne pouvez pas choisir le micro pour un bien et le réel pour un autre.
La marche à suivre :
- Remplissez le formulaire 2044 (cerfa 10334) — disponible en ligne sur impots.gouv.fr
- Indiquez vos loyers en ligne 211
- Déduisez vos charges : intérêts d'emprunt (ligne 224), travaux (ligne 227), taxes foncières, assurances, frais de gestion, charges de copropriété
- Reportez le résultat en case 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BC (déficit) sur votre 2042
Conformément à l'article 31 du Code général des impôts, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique engagés avant fin 2027).
Les 5 erreurs les plus fréquentes
- Oublier de déclarer un logement loué — même loué à un proche, même pour une partie de l'année
- Inclure les charges récupérables dans les loyers déclarés — seuls les loyers nets de charges locataires s'additionnent
- Oublier les intérêts d'emprunt au régime réel — c'est souvent la charge la plus importante
- Ne pas reporter les déficits des années précédentes — ils sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers
- Choisir le régime réel pour une seule année sans réaliser que c'est un engagement de 3 ans irrévocable
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance calcule automatiquement votre revenu net foncier pour chaque bien, intègre vos charges et dépenses déductibles, et vous indique les cases exactes à remplir selon votre régime. En avril, votre bilan fiscal est prêt — vous vérifiez, vous validez.
