Deux mécanismes à ne pas confondre
Il existe deux niveaux de régulation des loyers, souvent confondus :
- L'encadrement à la relocation — s'applique dans toutes les zones tendues (plus de 1 400 communes). Il interdit simplement d'augmenter le loyer entre deux locataires successifs au-delà de l'IRL.
- L'encadrement avec plafond absolu — s'applique dans 69 villes spécifiques. Il fixe un loyer de référence majoré que vous ne pouvez pas dépasser lors de la signature d'un nouveau bail, même si le marché est plus haut.
Ce sont deux obligations cumulables : si votre bien est dans une des 69 villes, les deux s'appliquent simultanément.
Les 9 territoires concernés par le plafond en 2026
Selon PAP.fr, les territoires soumis à l'encadrement avec plafond en 2026 sont :
- Paris (intra-muros) — depuis le 1er juillet 2019
- Plaine Commune (9 villes dont Saint-Denis, Aubervilliers) — depuis le 1er juillet 2019
- Lille et communes associées (Hellemmes, Lomme) — depuis le 1er mars 2020
- Lyon et Villeurbanne — depuis le 1er novembre 2021
- Est Ensemble (Bondy, Bagnolet, Bobigny...) — depuis décembre 2021
- Montpellier — depuis juillet 2022
- Bordeaux Métropole — depuis juillet 2022
- Pays Basque (24 communes dont Bayonne, Biarritz) — depuis novembre 2024
- Grenoble-Alpes Métropole — depuis le 20 janvier 2025
D'autres villes devraient rejoindre le dispositif courant 2026, dont Marseille et l'agglomération d'Annemasse.
Un dispositif en cours de pérennisation
L'encadrement des loyers est actuellement expérimental, institué par la loi ÉLAN du 23 novembre 2018. Il arrive à échéance le 24 novembre 2026. Une proposition de loi visant à le pérenniser sans limite de durée a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, mais elle n'avait pas encore été examinée par le Sénat au moment de la publication de cet article. En l'absence d'adoption définitive, le dispositif reste en vigueur jusqu'à son terme légal — et s'applique pleinement en 2026.
Comment calculer le loyer maximum autorisé
Dans les zones avec plafond, la formule est :
Loyer maximum = Surface habitable × loyer de référence majoré du secteur
Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian du secteur augmenté de 20 %. Ces plafonds varient par quartier, type de logement (vide/meublé) et époque de construction. Ils sont fixés chaque année par arrêté préfectoral.
Pour vérifier le plafond exact de votre bien, utilisez les simulateurs officiels des métropoles concernées. Pour Paris, le simulateur est disponible sur le site de la DRIHL Île-de-France.
Peut-on dépasser le plafond avec un complément de loyer ?
Oui, dans des cas très encadrés. Un complément de loyer est autorisé si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles et documentées par rapport aux biens similaires du secteur : terrasse avec vue, double parking, équipements haut de gamme...
En revanche, un logement présentant des défauts (mauvaise exposition, vis-à-vis important, équipements dégradés) ne peut pas justifier de complément, même s'il dispose par ailleurs d'un avantage. La jurisprudence est sévère : un bon DPE, un digicode ou la fibre ne constituent pas des caractéristiques exceptionnelles.
Quelles sanctions en cas de dépassement ?
Un bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré s'expose à :
- Une demande de mise en conformité du locataire
- Une réduction de loyer imposée par le juge
- Le remboursement du trop-perçu depuis le début du bail, avec intérêts
- Une amende administrative jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale)
Ce que Kwitance fait pour vous
Lors de la création d'un bail, Kwitance intègre un contrôle de zone tendue et vous alerte si le loyer saisi dépasse le plafond légal applicable dans votre secteur. Moins de risques de contentieux, plus de sérénité à la signature.
