Qu'est-ce qu'un logement décent ?
Le logement décent est défini par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par plusieurs textes dont la loi Énergie-Climat de 2019 et la loi Climat et Résilience de 2021. En 2026, cinq critères cumulatifs doivent être respectés.
Critère 1 — Surface habitable minimale
Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale répondant à l'une des deux conditions suivantes (alternatives, non cumulatives) :
- Une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Ou un volume habitable d'au moins 20 m³
Note : le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives. En cas de colocation avec bail commun, la surface minimale est portée à 16 m² pour deux colocataires.
Critère 2 — Absence de risque pour la sécurité et la santé
Le logement ne doit pas comporter de risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants. Sont concernés :
- Absence d'amiante ou plomb dans les revêtements accessibles
- Installation électrique et de gaz aux normes
- Absence d'infiltrations d'eau, d'humidité excessive, de moisissures structurelles
- Garde-corps conformes aux normes de sécurité
Critère 3 — Équipements minimaux obligatoires
Le logement doit comporter :
- Une installation permettant un chauffage normal avec évacuation des produits de combustion
- Une alimentation en eau potable et une évacuation des eaux usées conformes
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant et le fonctionnement des appareils
- Des fenêtres et ouvrants permettant l'aération et l'éclairage naturel
- Un espace permettant la préparation des repas (coin cuisine avec eau et évacuation)
- Des sanitaires : WC et douche ou baignoire dans le logement
Critère 4 — Absence de nuisibles et parasites
Le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites et les animaux nuisibles (rats, cafards, termites). En cas d'infestation avant l'entrée du locataire, c'est au bailleur d'agir.
Critère 5 — Performance énergétique minimale (nouveau critère 2023-2034)
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021 et le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, le DPE est un critère de décence :
- Depuis le 1er janvier 2023 : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale sont considérés indécents pour tout nouveau contrat conclu ou renouvelé après cette date
- Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G sont indécents et ne peuvent plus être mis en location
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront concernés
- À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront concernés
Quels risques en cas de non-conformité ?
Un locataire qui constate que son logement n'est pas décent peut :
- Saisir la commission départementale de conciliation
- Demander au juge de contraindre le bailleur à réaliser les travaux
- Obtenir une réduction de loyer pendant la période de non-conformité
- Demander des dommages et intérêts
- Dans les cas les plus graves, obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance intègre la classe DPE dans chaque fiche bien avec une alerte visuelle si le logement est classé G ou F. Le module alertes signale automatiquement les biens sans état des lieux, sans photo, ou dont le DPE approche d'une zone de non-conformité. Vous gérez la conformité de votre parc depuis un seul tableau de bord.
