La répartition repose sur un principe simple : le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations consécutives à l'usage normal du logement, le bailleur assume tout le reste. La liste de référence figure au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Mais cette liste comporte deux caractéristiques que la plupart des bailleurs ignorent : elle n'est pas limitative, et elle est neutralisée par cinq causes d'exonération.
Une liste illustrative, pas exhaustive
Le décret définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Son annexe énumère les réparations qui ont « notamment » ce caractère.
Cet adverbe change tout : contrairement à la liste des charges récupérables, qui est limitative, celle des réparations locatives est illustrative. Une réparation d'entretien courant non citée peut relever du locataire si elle correspond à la définition.
Les cinq causes qui exonèrent le locataire
C'est le point décisif. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met les réparations locatives à la charge du locataire sauf si elles sont occasionnées par :
- La vétusté
- Une malfaçon
- Un vice de construction
- Un cas fortuit
- La force majeure
Autrement dit, une réparation peut figurer noir sur blanc dans l'annexe du décret et rester intégralement à votre charge. Remplacer un joint usé est une réparation locative ; remplacer un volet devenu inutilisable par l'usure ne l'est pas. Une dégradation causée par un cambriolage ou une catastrophe naturelle n'est pas imputable au locataire.
Ce qui relève du locataire
Plomberie — remplacement des joints, colliers, flotteurs et joints de chasse d'eau, remplacement des robinets, dégorgement des canalisations lorsqu'il s'agit d'un bouchon d'usage.
Électricité — remplacement des ampoules, interrupteurs, prises de courant, fusibles, baguettes et gaines de protection.
Chauffage et eau chaude — entretien annuel de la chaudière individuelle, ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des conduits de ventilation, remplacement des joints et bourrelets.
Menuiseries — graissage des gonds, paumelles et charnières, remplacement des boutons de porte, poignées, crémones, petites réparations de volets et de stores.
Sols et murs — maintien en état de propreté des plafonds, murs et cloisons, rebouchage de petits trous, entretien courant des revêtements de sol.
Équipements fournis — entretien courant et menues réparations des appareils mentionnés au bail : réfrigérateur, lave-linge, hotte, pompe à chaleur, climatisation, cheminée.
Extérieurs à usage exclusif — tonte, taille des haies, élagage, entretien des allées, nettoyage et démoussage des terrasses.
Ce qui relève du bailleur
Le gros œuvre et la structure — toiture, murs porteurs, façade, planchers, escaliers, canalisations principales et colonnes montantes.
Le remplacement des équipements en fin de vie — une chaudière hors d'usage par l'âge, un ballon d'eau chaude percé, des volets arrivés au terme de leur durée de vie.
La mise aux normes et la décence — installation électrique conforme, ventilation, et le critère de performance énergétique minimale désormais intégré aux critères de décence.
Les travaux urgents — panne de chauffage, fuite importante, tout ce qui compromet la sécurité ou la salubrité.
Le fil conducteur : l'entretien et les menues réparations sont locatifs, le remplacement et l'amélioration ne le sont pas.
La vétusté : la notion qui arbitre tout
La vétusté se définit comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements. Le locataire n'en répond jamais. Vous ne pouvez pas exiger qu'il repeigne un logement dont les murs ont simplement jauni après huit ans d'occupation normale, ni qu'il restitue le bien à neuf.
C'est précisément l'objet de la grille de vétusté : lorsqu'elle est convenue entre les parties, elle fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels, qui déterminent la part résiduelle réellement imputable au locataire. Sans grille, la discussion se fait au cas par cas devant le juge, sans référentiel opposable.
Travaux en cours de bail : ce que le locataire doit supporter
Symétriquement, le locataire ne peut pas s'opposer aux réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail. Il doit les tolérer, même si elles réduisent la jouissance du logement.
Une limite existe toutefois : si ces travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est réduit à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Anticipez ce point sur un chantier long, c'est une réduction de droit, pas une faveur.
Le piège du « c'est le locataire qui l'a cassé »
La charge de la preuve pèse sur vous. Pour imputer une réparation au locataire, il faut établir qu'elle résulte d'un manquement de sa part, et non de la vétusté, d'une malfaçon ou d'un défaut préexistant.
Sans état des lieux d'entrée contradictoire et détaillé, cette démonstration est presque impossible : rien ne permet de dire qu'une rayure ou une fissure n'était pas déjà là. Une mention « bon état général » ne prouve rien. C'est la précision de l'état des lieux d'entrée, pas la fermeté du courrier de sortie, qui détermine ce que vous pourrez retenir.
Si vous ne faites pas les travaux qui vous incombent
Un locataire confronté à un bailleur défaillant dispose de recours : mise en demeure, saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge, qui peut ordonner l'exécution des travaux sous astreinte et prononcer une réduction de loyer. Il ne peut en revanche pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative.
Ce que Kwitance fait pour vous
L'état des lieux Kwitance documente chaque pièce et chaque équipement avec photos horodatées et signature des deux parties sur place. Au moment de la sortie, la comparaison se fait poste par poste plutôt que de mémoire.
À la signature, le document est figé et devient vérifiable en ligne : en cas de discussion sur des travaux en fin de bail, vous démontrez que le document produit est bien celui qui a été signé à l'entrée — ce qui est exactement ce que le juge vous demandera d'établir.
