Dès le premier impayé, agissez — la loi vous y autorise
En 2026, la loi française permet au bailleur d'engager une procédure dès le premier loyer non payé. Il n'y a aucun seuil minimal en nombre de mois. Plus vous attendez, plus la dette s'accumule et plus la procédure devient longue. Le délai réel entre le premier impayé et une expulsion effective est de 8 mois minimum, souvent 2 ans selon les tribunaux.
Étape 1 — La relance amiable (J+5 à J+15)
Avant tout recours judiciaire, contactez votre locataire par écrit pour comprendre la situation. Un simple email ou SMS suffit à ce stade, mais conservez-en une trace. Dans certains cas, un impayé ponctuel se règle en quelques jours. Cette étape est recommandée — elle prouve votre bonne foi si le dossier va devant un juge.
Si votre locataire perçoit des APL, la loi impose une démarche supplémentaire : dès que la dette atteint deux fois le montant mensuel net du loyer, vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans un délai de 2 mois. C'est une obligation légale passible d'une amende de 8 010 € en cas de manquement. Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 redéfinissent ce seuil à 450 € ou trois mois de retard, avec entrée en vigueur au 1er janvier 2027.
Étape 2 — Le commandement de payer (J+15 à J+30)
Si la relance amiable reste sans effet, vous faites intervenir un commissaire de justice (anciennement huissier) pour délivrer un commandement de payer. Ce document a une valeur juridique forte — c'est le point de départ officiel de la procédure.
Coût : entre 150 et 300 €. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, le délai accordé au locataire pour régulariser est de :
- 6 semaines pour les baux signés après le 29 juillet 2023
- 2 mois pour les baux antérieurs
Si le locataire règle la totalité de la dette pendant ce délai, la procédure s'arrête.
Étape 3 — La saisine du tribunal (si impayé persiste)
Si le locataire ne régularise pas dans le délai du commandement de payer, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre ressort pour demander la résiliation du bail. Un avocat n'est pas obligatoire mais souvent recommandé. Comptez 300 à 500 € de frais de procédure, plus les honoraires d'avocat si vous y faites appel (1 500 à 4 000 €).
Étape 4 — Le jugement et le commandement de quitter les lieux
Le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, ou accorder des délais de paiement si la bonne foi du locataire est établie. En cas de jugement favorable, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois pour partir — délai pouvant être prolongé par le juge jusqu'à 1 an selon les circonstances.
Étape 5 — L'expulsion effective (dernier recours)
Si le locataire ne quitte pas les lieux, l'expulsion physique est exécutée par le commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire. Attention : aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale), sauf cas particuliers.
Le piège à éviter absolument
Tenter de mettre dehors votre locataire vous-même — changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, retirer ses affaires — est une voie de fait punie par la loi, même si le locataire ne paie pas. Respectez la procédure, elle est votre meilleure protection.
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance envoie automatiquement des relances de paiement par lien sécurisé (magic link) les 3e, 5e et 10e jours du mois pour chaque loyer non validé. Le locataire peut régulariser en un clic, sans connexion. Vous recevez une alerte dès qu'un paiement est en retard et vous pouvez suivre l'historique complet depuis le dashboard.